上海市二中院-私房联建公助的征收利益如何分配？是给产权人还是给房屋受配人？ 独家

上海市二中院：私房联建公助的征收利益如何分配？是给产权人还是给房屋受配人？

(资料图片仅供参考)

联建公助房是上世纪八十年代的历史产物，与一般的产权房有些不同之处，那么什么是联建公助房呢？面临征收时应如何分配补偿款？

一、律师观点

根据1984年10月1日颁布的《上海市“联建公助”建设住宅试行办法》的规定，“联建公助”建设住宅是指在区城建部门组织领导下，由企业、事业单位投资，利用各区私房比较集中的棚户简屋基地，联合各方面的人力、物力，翻建多层或高层住宅后，再以优惠补贴的价格，出售给原来的私房户和建设单位职工。

根据联建公助房的定义我们可以知道，首先，联建公助建设住宅属于私有产权房，个人购买的“联建公助”住宅在取得房屋所有权证书后，所有权属购房者所有。但也不同于一般的私房，联建公助房带有一定的福利性质，关键要看买房时的具体出资情况，看看享受了多大程度的优惠和补贴。

在清楚了“联建公助”的定义和性质之后，我们来分析征收补偿实务中的问题，联建公助住宅遇到房屋动迁时，征收利益应当如何分配？首先我们确定，联建公助房作为有限产权房，应当按照普通私有住宅给予安置补偿。根据《上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要》第8条，父母所有的房屋拆除以后，购置的联建公助房或优惠价商品房，产权为父母所有；如果子女在购房时为自己居住而出了部分资金或全部资金的，产权为父母和子女共有，共有份额视出资情况酌定。非同住子女出资或同住子女出资时言明资助父母购房的，产权为父母所有。

《上海市“联建公助”建设住宅试行办法》中也提到，拆除私有棚户简屋，应参照市房地局规定的估价标准，由建设单位补偿给房主；“联建公助”住宅出售以建筑面积计算，按建筑实体成本确定出售价款；个人购买的“联建公助”住宅在取得房屋所有权证书后，所有权属购房者所有。由此可见，“联建公助”的住房并非原有被拆除简屋的直接置换，而是需要被拆迁的私房户出资购买，所以征收补偿利益应有产权人和出资人或者房屋受配人的份额。

二、案例分析

我们以“私房 联建公助”为检索关键词，筛选出几例较有代表意义的案例，通过法院判决来看司法实践对于私房联建公住征收利益是如何分配的。

1、子女出资购买了联建公助房，产权为父母和子女共有。

案例一：钱某3等与钱某1等共有物分割纠纷上诉案

案号：(2012)沪一中民二(民)终字第2821号

案情简介：

本市长宁区XX号房屋是父母钱某某、金某（均已去世）的私房。1984年，建房单位对其进行旧房改建。同年2月21日，筹建组与钱某1签订动迁协议。讼争房屋后通过“联建公助”动迁安置取得，所有权登记在钱某1名下，动迁时在册户口为钱某某和妻子金某、儿子钱某1、儿媳李某和孙辈钱某。讼争房屋取得后，一直由钱某1一家三口与钱某某夫妇居住。

裁判要点：

按照上海市关于“联建公助”房屋的性质，此类房屋系历史形成的，带有一定的福利性质，不同于一般的城市私有房屋。审理中，第三人某研究所出具公函明确表示讼争房屋系“联建公助”，房屋承租人已支付了相应的款项，故不存在房屋产权与第三人共有关系。被上诉人钱某1一家长期与父母居住在本市XX号房屋内，该房动迁后，钱某1方和钱某某夫妇作为安置对象获得讼争房屋。从钱某1方提供的工资单等证据，可以认定钱某、李某为讼争房屋支付了全部购房资金；根据钱某1方是取得讼争房屋时的安置对象并长期实际居住讼争房屋以及对讼争房屋的取得有实际出资等事实，应认定讼争房屋应认定为三原告与钱某某共同共有。

现钱某某及其配偶均已去世，钱某1方要求确定其对讼争房屋享有的产权份额，法院根据本案具体情况确定三被上诉人享有讼争房屋50%的产权份额。

案例二：孙某5与孙某1、孙某2等共有纠纷

案号：(2019)沪02民终5753号

案情简介：

被继承人孙某某与钟某某为夫妻（已去世），共育有5个子女，为孙某2、孙某1、孙某3、孙某5、孙某4。1985年1月6日，孙某某与相关单位签订斜土路房屋“联建公助"建房私房户购房协议书。1990年8月17日，孙某5支付涉案房屋1990年维修费15.74元。孙某5提供数份公司工资单来证明自己每月从工资内扣除外买房屋欠款28元。涉案房屋一直由孙某5使用，后与两个兄弟姐妹共同使用，直至该房被置换。2018年8月18日，孙某5签订斜土路房屋置换协议。

裁判要点：

涉案斜土路房屋系孙某某夫妻所有的私房拆迁而购置的联建公助房，产权人登记为孙某某，孙某5在购房时为自己居住而出资，故法院认定该房屋价值补偿款为孙某某夫妻和孙某5共有，根据其出资情况，酌定孙某5的份额为30%，孙某某夫妻的份额为70%即2,845,021.26元。孙某某夫妻均已去世，当事人确认孙某某夫妻生前未立遗嘱，其继承人孙某2、孙某1、孙某3、孙某5、孙某4均要求均分继承该遗产，故上述每人应得569,004.25元。

案例三：张某1诉张某2所有权确认纠纷。

案号：(2016)沪01民终11707号

案情简介：

张某1与赵某为夫妻，生前育有六个儿子，分别为张某2、张某7、张某6、张某3、张某4及张某5。系争旧房原是父亲张某1的私房，张某1一家均住在该房屋内。1983年8月19日，张某1作为户主与代建单位某供应站签订涉案协议书，约定供应站在本市XX路XX弄XX支弄XX号地段以民建公助形式翻建新房。协议上末端有手写标注：该户原有户口两家共七人，这次分配包括张某5爱人及其子二人住XX路XX弄XX号必须将该地户口迁入张某1户内，这次分配按九人标准计算。1985年10月4日，张某5、张某7、张某6、张某3曾签订协议书一份，约定：一、父母所住房屋面积的购买应付金额由张某7承担责任，与他人无关，产权归张某7所有。二、父母健在有居住房屋的权利，任何人不得提出非议。三、他人需借用，必须征得张某7许可，方能利用。

裁判要点：

本案的争议焦点为张某5等三人可否依据涉案协议书、尤其是手写标记内容对系争两套房屋的个人权属部分享有三分之一的权属份额。本案系联建公助（民建公助）翻建房屋，并非一般的动迁安置，安置人口与翻建后房屋的权属并无必然联系。涉案协议书的手写内容虽有对安置人口的说明，但没有涉及房屋产权范畴，故法院难以根据该注明来确认房屋产权归属。况且，根据此后的住房使用单及房屋实际入住情况，该手写注明更类似于对房屋居住使用的分配。因此，法院无法根据涉案协议书内容确定张某5等三人享有系争两套房屋三分之一的权属份额。

关于翻建后房屋的产权归属，由于系争旧房原系张某1的私房，应属张某1夫妇的共同财产，翻建后的联建公助房产权一般也应为张某1夫妇所有。但本案中，由于其子女在购置联建公助房时为自己居住而支付了大部分资金，故一审认定房屋产权应归张某1夫妇和其出过资的四个子女共有。

2、房屋的动迁安置对象也可能享有一定拆迁权益，以保障使用权人的利益

案例：盛甲等与贾某法定继承纠纷上诉案

案号：(2015)沪一中民一(民)终字第1920号

案情简介：

1988年3月19日，被继承人唐某某与建房单位签订“联建公助”经济协议。1988年3月29日，唐某某取得303室房屋的联建公助房使用证，该证记载303室的使用户名为唐某某、人口数为1人；同日，贾乙取得401室房屋的联建公助房屋使用证，该证记载401室房屋的使用户名为贾乙、人口数为1人。1990年8月9日，唐某某经登记为303室、401室联建公助房屋的所有权人。由于双方就被继承人唐某某遗留的遗产协商未果，故贾某向法院提起诉讼，请求判令对401室房屋和303室房屋进行法定继承。

裁判要点：

本案系争的303室房屋和401室房屋的联建公助产权均登记于母亲唐某某一人名下，但上述房屋均系贾家角某号私房通过“联建公助”安置动迁所得，动迁时唐某某与孙辈贾乙均为该私房的在户人员，且动迁后取得的两套房屋使用证分别登记在唐某某和贾乙名下，从而进一步说明被告贾乙亦为贾家角31号房屋的动迁安置对象，理应享有一定的拆迁权益。综合考量303室、401室房屋的取得来源、动迁情况，法院酌定被告贾乙应享有401室房屋60%的联建公助产权，401室房屋的40%联建公助产权及303室房屋的联建公助产权应作为被继承人唐某某的遗产依法继承。

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